美国2014年16个热门城市房价详细报告

    2014-10-14 来源:星条置业

  关于美国房价、美国房价走势图,美国房价多少钱一平,美国房价在QE退出后的趋势,美国房价的加州和纽约的房价及其走势。环球房产网特转载了星条置业的详细分析,以探讨美国房价。

 
报告目录
一、美国房价目前具体价位、美国房价走势

二、美国房价在QE退出后的趋势

三、美国房价涨幅的双刃剑

四、美国房价低谷怎样吸引中国资本大鳄

五、美国房价和中国真实对比

六、各价位应该买什么样的房子

七、美国商业地产房价及各价位购买分析

 
一、美国房价目前具体价位、美国房价走势
 
  截止2014年2月17日,美国平均房价16.96万美元,按照今天汇率,相当于102.43万美元。相比2014年1月上涨0.2%,相比过去4个月上涨1.3%。
 
1.美国各大城市房价及其趋势(截止2014年3月1日:美国房价涨幅明年明显趋缓)
 
a、洛杉矶 房产均价50.13万美元,相比2013年同期上涨17.3%,2013年8月比2012年同期上涨23%,预计2014年房价上涨6.8%,这说明洛杉矶火爆程度在冷却,但依旧上涨。
 
  阿卡迪亚Arcadia:售价中位数86.77万美元。相比2013年(同期,下同)上涨26%!预计2014年房价上涨8.6%,所以如果在阿卡迪亚买200万的房子,是正常房价的2倍多!售价中位数是一个主要指标,就是你的房子到底值多少钱?应该还价多少,至少心中有个谱。Arcadia很火爆,房子只要好,基本不愁卖。有的买主觉得那里华人多,不想在那里买。但是,这并不影响Arcadia的房子销售。房子买在Arcadia就好像进了保险箱。美国房子讲究Location,这就是Location。
 
  已经有相当规模的亚裔移民社区和相对周边较高的生活品质,这些也对其他地区的亚洲新移民家庭有吸引力。自1990年代初以来,越来越多的台湾及其它亚洲移民企业-如大华超市、光华超市以及广受欢迎的台湾鼎泰丰(全美唯一分店)皆陆续在亨廷顿大道以南、沿着鲍德温街的一些小型商场和店面中出现。大约30年前,居民几乎全是白人;然而现在,有近半数人口为亚裔背景。有很好的公立学校,这是许多中上阶层亚裔移民家庭所追求的。他们希望子女在美国能接受优良的教育,将来进入好的大学而且有理想的职业。2010年再度蝉联全美最适合养育孩子城市,在加州排名第一,而全美排名第五。阿卡迪亚联合学区有一所著名的高中——阿卡迪亚高中
 
  买土地建房的事要说一下。很多人想,我在好地段买土地,自己建房。这个想法N年前已经有我们的华人祖宗想过了。不是那么好建的。真要好建,大家都不买房子了,自己盖新房,按照自己的思路设计有多好。这个想法很好,可是美国很坏。不会让你这么轻易的自己建房子。这样的话,房子卖给谁啊?美国就是设计很多道的法律障碍,不让你私自建房。我昨天还查了阿卡迪亚Arcadia的可建房的住宅用地,一块也没有。早被人买光了。比我们聪明的多了去了。万科还不是找铁狮门?来赚钱可以,但是要我们的美国公司合作,不然重重法律障碍阻挠你,这就是美国。绿地在纽约投资50亿美元不都是找美国公司合作开发?绿地、万科实力那是杠杠的啊。还不是没办法。今天一个哥们说他美国的住宅的院子的大树,这些天有落叶飘到隔壁的院子里,隔壁起诉他,他叫人砍树。你猜美国砍树多少钱?砍一棵大树5000美元。你不服不行。
 
帕萨迪纳Pasadena:售价中位数57.68万美元,相比2013年(同期,下同)上涨13.4%,预计2014年房价上涨5.2%,房价稍微便宜的地方,涨幅还没有房价高的地方多。这得出一个结论,人往高处走,不差钱。尤其是华人。只要是好的东西,人人都想要。所以买地段好的房子就是这个道理。有人说我没有那么多钱。那我下面文章告诉你,各价位应该买在什么地方。帕萨迪纳因其玫瑰碗和每年的玫瑰花车游行而闻名。2000年人口131,591人。帕萨迪纳是著名的理工科院校加州理工学院的所在地。
 
南帕萨迪纳South Pasadena:售价中位数79.58万美元,相比2013年上涨8.9%,预计2014年房价上涨3.2%,保守而富裕的小城市,该市有两大特色,第一是拥有相当多的树木,因此有“树木之城”(the City of Trees)的美名;另外是特别重视保护文物古迹。
 
圣玛丽诺 San Marino:售价中位数184.82万美元,相比2013年上涨10%,预计2014年房价上涨4.2%,早先该市居民多为律师、会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人,晚近二、三十年开始有许多富裕的亚裔家庭移居。圣玛利诺因此有“小比佛利山庄”的美名。家庭年收入“中位数”达到$155,708美元。圣玛利诺各级学校隶属于圣玛利诺联合学区,该学区整体表现一直蝉联加州第一。
 
阿罕布拉市 Alhambra:售价中位数44.94万美元,相比2013年上涨15.2%,预计2014年房价上涨5.2%,价位和圣马力诺根本不是一个档次。是一个华人聚集的城市,其中亚裔占大多数, 约总人口50%,阿罕布拉市内中式餐厅云集以港式西餐和茶楼占大多数,其它还有台湾料理, 日式拉面, 北方面点等等,阿罕布拉市内有几个主要的商业区, 分别为缅街商圈,山谷大道商圈和Fremont街商圈。
 
核桃市 Walnut:售价中位数65.42万美元,相比2013年上涨20.4%,预计2014年房价上涨7.3%,Money杂志在2009年的最适合居住的城市中, 核桃市在全美国排名中位于第70名, 在加州排名第一。亚裔占55.75%
 
哈仙达岗 Hacienda Heights:售价中位数46.87万美元,相比2013年上涨19.4%,白人 41.03%,预计2014年房价上涨6.3%,亚裔36.09%,哈仙达岗的地标是西半球最大的佛教寺庙西来寺,哈仙达岗有两所高校∶分别是洛斯拉图斯高校(Los Altos High School)以及格伦·威尔逊高校(Glen A. Wilson High School)。
 
钻石吧 Diamond Bar:售价中位数53.04万美元,相比2013年上涨20.5%,预计2014年房价上涨7.4%,“钻石吧”这个名字源于Frederick E. Lewis所注册的钢铁品牌“diamond over a bar”,其中亚裔占42.76%、白人占41.05%,南加州華人聚集的城市之一,亞裔佔總人口約52%, 約有兩萬九千人. 鑽石吧市有一部分屬於南加州頂尖的核桃市學區, 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市. 眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設立. 而鑽石吧市內的The Country更是南加知名的豪宅社區之一。
 
罗兰岗 Rowland Heights: 售价中位数55.52万美元,相比2013年上涨18.3%,2012年12月1日,预计2014年房价上涨7%,美国奇诺岗市数十名居民在该市主要街道路口抗议该市住宅区开设的一处华人月子中心。该市政府对房屋进行检查后发现,这座宅子中住了多达 30名妇女,多数是中国的有钱孕妇,她们在美国生下孩子后孩子就自动成为美国公民。此事在洛杉矶当地引起轩然大波,市政府后来还为此月子中心发布了禁制令。这里华人超市林立,各种方便华人生活的餐馆、医生诊所、美容院比比皆是,已成为华人聚集的洛杉矶地区的东区的一个商业中心。而在罗兰岗的山上,有一片高级住宅区,有铁门警卫,房价都在七十万到一百万不等,都是95年以后建的房子,平均二千五百呎至四千余呎。属於闹中取静的区域。多数华人比较愿意到离喧嚣较远的城市去选择住宅。
 
  二奶圣地。中国男人们安置二奶与私生子的不二选择。尤其是中国老板和官员。在洛杉矶以东起伏的山峦中,坐落着一大片别墅式住宅区,罗兰岗别墅区就是其中之一。这里有这样一批华人“二奶”,她们住豪宅、开好车,白天休息、晚上打牌,过着自由自在的生活。虽然大家普遍觉得“二奶”们头脑比较简单,但有一点她们清楚得很,就是这些房产在当时购买时,必须都写在她们的名下。其实他们头脑很聪明的。一年睡不了几次,得到的却是豪宅和钞票,比那些东莞可伶的性工作者辛勤工作划算多了。什么吃喝玩乐又赚钱?二奶。而且长期在美国,真正美国梦实现者。我们还房奴、卡奴、吃地沟油、毒奶粉......
 
奇诺岗 Chino Hills:售价中位数51.75万美元,相比2013年上涨22%,预计2014年房价上涨11.2%,继核桃市、钻石吧之後的一个华人密集城市,目前华人比例为15%-20%之间,代表华人标志的大华超市已经在这里建立。美丽景色、安全城市、好学区以及房产增值潜力是这个城市的四大特点。Chino Hills 是San Bernardino 县市成长率最快、最高也是最安全,是最适合居住的城市,它的成长率60%,而且仍在上升中。2005年被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名。
 
天普市Temple City:售价中位数65.46万美元,相比2013年上涨17.5%,预计2014年房价上涨6.1%,中上阶层聚居的小城市,华人占27.9%。近年来,西圣盖博谷的亚裔人口不断增加。学区好,是很多华人选择居住这里的主要原因。晚近一、二十年来,该市亚裔人口持续成长,其中又以来自台湾的移民为主。有趣的是,台湾移民的增加为该市带来了与婚礼相关的商业活动。
 
柔似蜜 Rosemead:售价中位数42.29万美元,相比2013年上涨14.5%,预计2014年房价上涨5.3%,以亚裔人口为主的城市之一. 本身人口約有五萬七千人, 其中48%為亞裔, 41%為西裔. 柔似蜜市內有多個以亞裔為主的超市, 餐廳, 及商場. 其中較具規模的為位於 Garvey大道及 San Gabriel 大道上的方正超市商場以及位於Valley大道近柔似蜜大道的國際超市商場. 商場內皆有多個港式及越南餐館,柔似蜜市內最著名的餐廳為位於柔似蜜大道上的海港海鮮酒家以及有三十多年歷史的Bahooka特色餐廳. 此外以越南三明治為主的 Lee Sandwitch和新地港式西餐也是廣受當地居民歡迎的餐廳.
 
圣盖博 San Gabriel:售价中位数59.3万美元,相比2013年上涨11.7%,预计2014年房价上涨4.1%,亚裔人口占60.7%。圣盖博市拥有高度融合的亚洲、欧洲和北美文化。第二代和第三代美国华人经常惠顾这里的商店和餐馆。这里有占地4.8万平米的“圣盖博广场”购物中心,也被成为“华人迪士尼乐园”,洛杉矶时报戏将其称为“中国购物中心”。这是综合了餐馆、咖啡店、商店、市场、美发和美甲沙龙、亚洲音像店、保健服务、百货商场、珠宝市场等的大型商业实体,从购买昂贵的钻石,到购买设计师定做的套装,到购买豆浆,再到去拉斯维加斯或者中国的旅行套餐等,可以为每个人提供应有尽有的商品和服务。
 
比佛利山 Beverly Hills:售价中位数146.04万美元,相比2013年上涨7.3%,预计2014年房价上涨3.6%,还没有圣马力诺高,听起来Beverly Hills很吓人,小资也可买得起!贝弗利山庄是举世闻名的全球富豪、明星聚集之地,位于洛杉矶西部,座落于太平洋沿岸和贝弗利山山脚下。美国很多影视娱乐奖项颁奖礼在此举办,因此贝弗利山庄有“全世界最尊贵住宅区”称号,是洛杉矶市内最有名的城中城。贝弗利山庄每年吸引无数来自世界各地的观光客,而其中被世界各家名牌精品店环绕的罗德尔街更是鼎鼎大名。贝弗利山庄主要大街威尔榭大道,是银行、商业大厦所在,这条街上有数不清的顶级大百货公司。附近的贝弗利购物中心也是许多名人的最爱,中心内有将近180家专卖店,外观相当特殊,以外围的透明手扶梯和重摇滚餐厅为两大特色。加州大学洛杉矶分校,是美国最顶尖的公立大学,就设在山庄的西郊。UCLA是美国商业金融、高科技产业、电影艺术等专业人才的摇篮,是全美培养尖端人才领域最广的大学。
 
  那些二奶为何不在贝弗利山庄居住?多低调啊。低调要学洛杉矶二奶。都在贝弗利山庄太张扬了。
 
新港滩 Newport Beach:售价中位数133.43万美元,相比2013年上涨12.4%,预计2014年房价上涨5.3%,2010年2月在Portfolio.com最富有城市的排名中, 新港滩排名加州首位. 这个城市的中等家庭的收入和财产价值一直在全国排名中名列榜首.这样就使得新港滩成为在加州以及全美国最富有社区之一。在2008年新港滩市每个家庭每年的平均收入为$123,958, 人均每年收入为$86,586.
 
尔湾 Irvine:售价中位数70.45万美元,相比2013年上涨16.5%,预计2014年房价上涨5.5%,其中将近36.5%的居民为亚裔,中上阶层家庭聚居。尔湾市是一个年轻的新兴的中型城市,成立时做了完整的城市规划,加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计,环境优美、街道宽广、市容整齐、社区内绿树成荫,是由著名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。尔湾市坐落于南加州“技术海岸”的中心,因其生机勃勃的商业环境而著称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩:宜人的气候、大量受过良好教育和技术培训的劳动力、全美最安全的社区、充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。在尔湾市汇聚了许多技术产业集群,如医疗设备制造商、生物医疗公司、电脑软件和硬件生产商和汽车设计公司等。这里不仅有著名的加州阳光、富于创业精神的商业环境,还有众多的工作机会,尤其是在高科技行业和半导体行业。例如,著名的电子游戏“星际争霸”、“暗黑破坏神”、“魔兽争霸”和“魔兽世界”的开发商暴雪公司(blizzard),其总部就位于加州尔湾市。2008年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位,2008年美国CNN Mondy杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名,2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。另外,尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市。城市犯罪率比国家平均犯罪率低83.48%,比加州的平均犯罪率低84.97%,城市财产盗窃犯罪率比国家平均犯罪率低53.76%。比加州平均犯罪率低48.6%。最贵的区域是 turtle rock和turtle ridge,这里的高级住宅区的平均房价在200万到600万美元之间。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内,该学区内有四所高中,分别是:大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中(Northwood)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。尔湾地区的高中API成绩平均在八百七十分以上,接近九百分。其中,大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。中学API评分均在九百分以上。小学更是优秀,有十八所学校的API成绩超过九百分。
 
曼哈顿海滩 Manhattan Beach:售价中位数174.55万美元,相比2013年上涨13%,预计2014年房价上涨5.1%,海滨城市。该市位于太平洋沿岸,曼哈顿海滩市是沙滩排球、室内排球和冲浪的胜地。冬季来临时,海浪可高达3.7米。每年8月,该市都举办“曼哈顿海滩排球公开赛”和“国际冲浪节”。它是美国生活最昂贵的海滨城市之一。在该市,独立屋的均价要比已经很高的洛杉矶郡的均价还要高100%以上。如果考虑到所出售土地的大小,曼哈顿海滩市的房地产显得特别昂贵。相比之下,贝莱尔市(Bel-Air)半亩土地的价格是2000万美元,而曼哈顿海滩市的海滨的半英亩土地的价格则高达3500万美元。最近15年来,许多职业运动员和名人选择到曼哈顿海滩市定居,包括老虎伍兹、沙奎尔.奥尼尔、拉玛尔(NBA球星).奥多姆(NBA球星)、布雷克.格里芬(NBA球星)等。由于曼哈顿海滩市位于好莱坞和洛杉矶市区的通勤距离内,多娱乐产业高管也很喜欢在这里定居。曼哈顿海滩市总人口35,135人,其中白人占84.5%,亚洲人占8.6%。学区内有5所小学(Grandview、Meadows、Pacific、Pennekamp和Robinson小学)、1所中学和1所高中(Mira Costa高中)。该学区整体在2010年获得高达926分的API成绩,使其名列加州各学区成绩排名第3名。各个学校在其各自的学校类别中也名列前茅。曼哈顿村购物中心位于Sepulveda林荫大道和Rosecrans大道西南角,建于20世纪80年代初,20世纪90年代末和21世纪初进行了改造,现已入驻梅西百货和Pottery Barn、Pottery Barn Kids、Williams and Sonoma等高端商铺。

 
b、旧金山  售价中位数84.59万美元,相比2013年上涨13.6%,预计2014年房价上涨3.2%,涨幅比洛杉矶少不了多少。均价却比洛杉矶高很多。因为没有洛杉矶那么大可以缓冲。
 
圣何塞 San Jose:售价中位数57.77万美元,相比2013年上涨16.8%,预计2014年房价上涨4.8%,加州第三大城市,美国最顶尖科技所在的城市。圣何塞市是圣克拉拉县的一个郡,位于美国加州圣克拉拉山谷、旧金山湾区的南部,硅谷(Silicon Valley)就坐落在这里。圣何塞市曾经是一个很小的农业城市,而20世纪60年代到90年代之间吸引了大量的入城者,现在已经成为了加利福尼亚州北部最大的城市。2006年7月1日,美国人口普查局的调查该市的人口达929,936人。2008年1月1日,加利福尼亚州财政局调查圣何塞市的人口已经达989,496人。市内商业繁荣,有140多个购物中心。该地是州际公路的中心,有2 条铁路线和1个大型机场。根据2004年美国联邦调查局的统计,圣何塞市保有全美国人口在50万人以上的主要大城市中最安全城市的纪录。
 
山景城 Mountain View:售价中位数81.67万美元,相比2013年上涨9.3%,预计2014年房价上涨2.4%,也是硅谷的主要组成部分,位于旧金山湾区西南部。总部位于这里的全球财富1000强公司包括Google公司总部、赛门铁克、和Intuit公司。另外Mozilla基金会/Mozilla公司、微软的MSN、Hotmail、Xbox、MSNTV部门、SGI和美国国家航空航天局埃姆斯研究中心等许多著名机构都位于该市。山景城还是美国第一座完全覆盖免费无线网络的城市。根据2010年美国人口普查,该市有人口74,066人。山景城拥有旧金山湾区典型的地中海式气候,夏季炎热干燥,冬季温和多雨。56.0%的白人,26.0%亚裔,2.2%非洲裔。
 
帕罗奥图 Palo Alto:售价中位数187.2万美元,相比2013年上涨13.4%,预计2014年房价上涨4.0%,和洛杉矶圣马力诺有一拼。毗邻著名的史丹佛大学。帕罗奥图这个名字是来自于两个西班牙语的词,“Palo”,意为树,与“Alto”,意为高。所说的“高树”现在还存在,称为“El Palo Alto”位于帕罗奥图树公园(El Palo Alto Park)。专家估计该树的年龄已经超过一千岁了。根据美国人口调查局2000年统计,帕罗奥图共有人口58,598人,其中白人占75.76%、亚裔美国人占17.22%。著名的施乐帕罗奥多研究中心(Palo Alto Research Center)成立于该市,该研究中心拥有许多高科技成果以及发明了很多高科技产品,如以太网、Smalltalk程序语言、激光打印机、图形用户界面、鼠标等。而知名社交网站Facebook总部亦曾设于帕罗奥图市。惠普的总部仍位于帕罗奥图。
 
圣克拉拉 santa clara:售价中位数68.4万美元,相比2013年上涨12.8%,预计2014年房价上涨3.6%,圣克拉拉位于硅谷中心地带,是硅谷的重要组成城市之一,许多高科技企业诸如英特尔、升阳、Applied Materials、NVIDIA的总部都位于该市。圣克拉拉大学等著名学府也位于此。整座城市的教育水准在加州属于前列。同时,湾区有名的大美洲主题公园也位于此。美国国道101、美国国道280经过该市。诺曼·峰田圣何塞国际机场也紧邻该市。距离旧金山国际机场距离亦不远。45.0%白人,37.7%亚裔,2.7%非洲裔。
 
森尼韦尔 Sunnyvale: 售价中位数76.19万美元,相比2013年上涨9.5%,预计2014年房价上涨2.3%,也是硅谷的主要组成城市之一。许多高科技企业例如AMD、雅虎、八乘八电子等的总部都位于该市。1956年,著名飞机制造商洛克希德公司将总部搬到该市,随后,大量高科技公司也紧跟着建立。AMD、雅虎等公司也在此设立总部。43.0%的白人,40.9%亚裔,2.2%非洲裔。
 
 萨拉托加 Saratoga: 售价中位数172.78万美元,相比2013年上涨9.2%,预计2014年房价上涨2.4%,2008年,CNN将该市列为全美收入第四高的城市.2009年,该市被福布斯杂志列为全美前20名受教育程度最高的小型城市。2010年,彭博新闻社将萨拉托加列为加利福尼亚州生活成本最昂贵的郊县地方。2011年,彭博新闻社还将该地的邮政编码,95070,列入2011年度全美最富裕的邮政编码第十八位。53.9%的白人,41.4%亚裔,0.3%非洲裔
 
密尔必塔 Milpitas:售价中位数57.05万美元,相比2013年上涨17.4%,预计2014年房价上涨4.7%,迈拓公司、LSI公司、伟创力、英特硅尔、思科系统和闪迪公司等著名大公司总部或创办地均在此。20.5%的白人,62.2%亚裔,2.9%非洲裔。
 
库比蒂诺 Cupertino:售价中位数111.6万美元,相比2013年上涨12.2%,预计2014年房价上涨3.3%,库比蒂诺是硅谷核心城市之一,也是苹果公司(Apple Inc.)、赛门铁克(Symantec)、MySQL AB与Zend公司(Zend Technologies)等大公司总部所在地。该城在2012年被评为全美最适宜居住的小型城市中第二十七位,加利福尼亚州第二位。31.3%的白人,63.3%亚裔(28.1%华人,22.6%印度人,4.6%韩国人,3.3%日本人。

 
C、纽约  售价中位数56.59万美元,相比2013年上涨9.3%,预计2014年房价上涨4.9%,纽约市国际大都市,洛杉矶在这方面比不了。洛杉矶绝不是国际大都市。各人标准不一样。纽约是一座世界级城市,直接影响着全球的经济、金融、媒体、政治、教育、娱乐与时尚界。联合国总部也位于纽约市,因此纽约也被认为是世界外交的重要中心,也被称作世界文化之都。
 
曼哈顿 Manhattan:售价中位数116.66万美元,相比2013年上涨17.5%,预计2014年上涨变缓为7%,涨幅大跌,但还是涨。曼哈顿被形容为整个美国的经济和文化中心,也是联合国总部的所在地。下曼哈顿的华尔街是世上其中一个最重要的金融中心,有着高达1.2兆的GDP,并拥有纽约证券交易所和纳斯达克。它的房地产市场也是全世界最昂贵之一,许多跨国企业也在此设立总部。由于每年有高达5,000万的游客到访纽约市,故曼哈顿的不少景点都是世界知名的。[ 其中,被称为"世界的十字路口"和"世界的中心点"的时代广场是璀璨夺目的百老汇剧院的中心点、全世界其中一个最繁忙的行人过路处以及世界娱乐产业的中心点。这个行政区也拥有很多世界知名的桥梁、摩天大厦以及公园;曼哈顿华埠是整个西半球最大的华人聚居地。;格林尼治村的石墙酒吧被认为是LGBT权利运动的催化剂。曼哈顿也同时拥有大量得高中和大学,其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦比亚大学、纽约大学以及洛克斐勒大学。由于纽约市是于曼哈顿的南端创立,故此纽约市政府的所在地纽约市政厅也位于此。
 
皇后区 Queens:售价中位数47.4万美元,相比2013年上涨8.4%,预计2014年升值4.6%,皇后区位于长岛的西半部,纽约市主要的三个机场中,两个就坐落于皇后区,分别是肯尼迪国际机场和拉瓜地亚机场。这些机场在世界上是数一数二的忙碌,让皇后区的上空成为全国最拥塞的空域。皇后区同时也是纽约大都会棒球队的球场所在地。搭乘终点为法拉盛的纽约地铁7号线可以抵达皇后区各地。
 
布魯克林 Brooklyn:售价中位数57.17万美元,相比2013年上涨12.3%,预计2014年上涨6.4%,布鲁克林著名的地标为布鲁克林大桥。此外,全美最著名的起士蛋糕店“Junior's”也位于布鲁克林。美国著名导演伍迪·艾伦也住在布鲁克林。在纽约市五大区中,为人口最多的一区(250万居民)。
 
布朗克斯 The Bronx:中国人买的很少,售价中位数31.29万美元,相比2013年上涨2.5%,房价低的地方还基本没人去,撑不起人气。
 
史塔登岛 Staten Island:售价中位数38.91万美元,相比2013年上涨3.8%,预计2014年上涨2.3%

 
d、波士顿  售价中位数41.83万美元,相比2013年上涨10.7%,预计2014年上涨3.3%,所以波士顿后继乏力。不过这不要紧,波士顿房产成为留学房产,都是读私立学校的居多,有钱人,无所谓,增值就行。慢慢涨也是好事。升得快反而可怕。波士顿在经济规模上全美排名第九。该市位于美国东北部大西洋沿岸,创建于1630年,是美国最古老、最具有历史文化价值的城市之一。波士顿是欧洲清教徒移民最早登陆美洲所建立的城市,在美国革命期间是许多重要事件的发源地,曾经是一个重要的航运港口和制造业中心。今天,该市是美国高等教育、医疗保健及投资基金的中心,是全美人口受教育程度最高的城市,它的经济基础是教育、金融、医疗及科技,是全美人均收入最高的少数大城市之一,并被认为是一个全球性城市或世界性城市。夏季炎热潮湿,而冬季寒冷,多风并且多雪。波士顿被誉为“美国雅典”,是因为在波士顿大都会区拥有超过100所大学,超过25万名大学生在此接受教育。
 
剑桥 Cambridge:售价中位数51.48万美元,相比2013年上涨11.4%,预计2014年上涨4%,与波士顿市区隔查尔斯河相对。这里是两所世界著名大学,哈佛大学和马萨诸塞州理工学院的所在地。至2006年, 世界上共有780人获诺贝尔奖;由于这两所名校位于此小镇, 剑桥市号称培养了780人中的130诺贝尔奖得主。人们希望此镇能成为跟英国剑桥一样的大学城,1638年,将它改名为“剑桥”。
 
昆西 Quincy:售价中位数34.48万美元,相比2013年上涨10.4%,预计2014年上涨2.9%,美国第2任总统约翰·亚当斯和第6任总统约翰·昆西·亚当斯都出生于此,因此昆西也被称为“总统之城。私立走读学校伍德沃德中学,大学升学率99%. 部分入读大学. 康奈尔大学、美国大学、安娜玛丽学院、圣母升天学院、伯克利学院、波士顿学院、波士顿大学、布兰迪斯大学、卡耐基梅隆大学。
 
牛顿 Newton:售价中位数79.31万美元,相比2013年上涨11.8%,预计2014年上涨3.5%,牛顿市建立于1630年。近年被多次评为美国最安全的城市。牛顿没有市中心,它包括13个“村落”。牛顿有两所公立高中:牛顿北高中、牛顿南高中,Fessenden School、Newton Country Day School等9所私立高中,在牛顿市的大学包括:Andover Newton Theological School、波士顿学院、波士顿学院法学院等6所。

 
e、亚特兰大  售价中位数14.42万美元,相比2013年上涨16%,预计2014年上涨6.4%,普尔特集团(Pulte Group),美国最大的房产建筑商,即将搬迁到亚特兰大Atlanta! 亚特兰大市长Kasim Reed指出,在财富500等级的公司中做这种迁移是相当少见的,所以这也证明亚特兰大有巨大吸引新的投资的条件。亚特兰大房价低,漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右,即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。好出租,出租净回报高。包括可口可乐、达美航空、UPS、Holiday Inn及南方贝尔等大公司的总部设在这里。美国东南部商业、运输业和工业中心,有1500多家工厂企业。学区好,北部有很多好学区。
 
约翰.克里克Johns Creek:售价中位数27.11万美元,相比2013年上涨12.6%,预计2014年上涨5.2%,亚特兰大世界500强企业高管和私营企业主大都居于此,居民素质极高。北景高中学区Northview High School,乔治亚州最好的学区,全美前25名最适合居住、读书的城市之一,平均家庭收入20.1万美元。平均每年每个家庭都这么多!8个顶级高尔夫球场,风景特别优美,美国最顶级的高尔夫球职业联赛PGA的城市。白人63%。高科技园区,集聚相当多的高科技人才。森林覆盖率64%,郁郁葱葱。学区:Chattahoochee High School、Northview High School、Johns Creek High School,有2所私立学校Woodward Academy - North Campus、Cresco Montessori School
 
阿尔法利塔 Alpharetta: 售价中位数30.13万美元,相比2013年上涨13.2%,预计2014年上涨5.4%,高科技企业较多,白人72%,盘锦家庭收入11.2万美元,好学区,学区Alpharetta High School、Chattahoochee High School、Johns Creek High School、Northview High School等
 
罗斯韦尔 Roswell:售价中位数28.13万美元,相比2013年上涨13.8%,预计2014年上涨5.8%,别墅特别漂亮,环境优美,白人81%,平均家庭收入12.3万美元,CNN评选为全美百名最适合居住的城市之一。被FROMMER'S评选为最适合养家的全美百名城市第三名。2006年被评选为全美最安全的城市第18名,18个公园,非常适合退休养老。学区Roswell High School、Cambridge high school等
 
德卢斯 Duluth: 售价中位数22.24万美元,相比2013年上涨16.8%,预计2014年上涨6.5%,人口较少,白人比例68.65%,有大型购物中心Gwinnett place mall,同时也靠近乔治亚州最大的商圈Mall of Georgia,有百思买和苹果旗舰店。生活极其方便。美国福布斯杂志评选为全美最适宜居住城市第26名,美国《读者文摘》评选杜鲁斯为全美最佳居住城市之一。学区Northview High School、Duluth High School、Peachtree High School,其中Duluth High School、Peachtree High School很一般,并非是有些网站说的是优秀的公立学校。
 
苏瓦尼 Suwanee:售价中位数26.77万美元,相比2013年上涨14.1%,预计2014年上涨5.6%,《Money》杂志评为全美十大最宜居的地方,原生态绿地。白人67.4%,平均家庭收入29.3万美元。学区Lambert High School、North Gwinnett High School还不错。靠近乔治亚州最大的商圈Mall of Georgia,有百思买和苹果旗舰店。
 
比福德 Buford:售价中位数17.21万美元,相比2013年上涨15.3%,预计2014年上涨6.1%,人口1.35万,在美国叫比福德市,在中国也就4、5个行政村的人口。西班牙人较多,17%,76.16%的白人,CNN、MONEY杂志,评BUFORD比福德市全美前100名最适合居住及创业的城市排名第3,靠近拉尼尔湖Lake Lanier、乔治亚州最大的商圈Mall of Georgia,水上娱乐、钓鱼、购物都极其方便。

 
f、西雅图 Seattle:售价中位数42.73万美元,相比2013年上涨6.9%,预计2014年上涨4.4%,美国太平洋西北区最大的城市。到上世纪80年代,西雅图发展为一个科技中心,软件,生物技术和互联网公司的发展使该市经济得以复兴,人口也在10年间增加了超过50000人。最近西雅图又成为一个绿色工业和可持续发展模式的中心。
 
  西雅图的官方别名为“翡翠之城(the Emerald City)”,其他别名还有“雨城(the Rainy City)”西雅图被认为是垃圾音乐的诞生之地。其咖啡消费量极大。最近的重大经济发展主要来自微软和其他软件、互联网和通讯公司如亚马逊公司、RealNetworks和美国电话电报无线公司,甚至当地的星巴克(Starbucks)总部也对许多互联网和软件公司投资。这个新发展于2001年初结束,但这些公司依然相当强大。温带海洋性气候。全年气温变化和缓,降水频繁,阴天天气常见(年平均阴天数约226天),日照较少。冬季冷凉但不寒冷,日最低气温低于0°C的日数年均约2天,偶尔降雪,但大雪少见,且积雪停留时间不长。最冷月为12月,平均气温4.8°C
 
贝尔维尤 Bellevue:售价中位数51.57万美元,相比2013年上涨10.5%,预计2014年上涨5.4%,与西雅图隔华盛顿湖相望,是华州第五大城(按人口计),亚裔占两成以上,有不少华人与韩国人定居于此。贝市现任市长为华裔李瑞麟(Conrad Lee)。于2006年 CNN 的一项调查报告中[2],根据罪案与人口的比值,贝拉维尤被评为全美国最安全的城市之一(另包括华人聚居的南加州尔湾市、核桃市等)。主要的公司有:Expedia – 在线旅游公司、微软 、T-Mobile – 其美国总部位于该市的Factoria区、Valve – 著名电子游戏开发公司,产品有《半条命》、《反恐精英》

 
g、迈阿密 售价中位数30.71万美元,相比2013年上涨25.8%,预计2014年上涨10.1%,迈阿密房市前景很好,我卖的奥普拉大厦有详细说明,市中心有100亿美元左右的建设拉动迈阿密房市和鸡的屁。所以未来房市很好。600亿人民币的建设,到你家你都发财。去年和一些客户说,迈阿密房市上涨25%,不相信哪。实际上,市中心的房子1个月左右就出租了。真的很好租,普通价位的住宅。600亿人民币的建设,要拉动多少工人过来啊,各种配套的真的是多如牛毛啊,用刘少奇的话说,这要多少人吃饭啊。
 
  迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大的城市,人口超过559万人,是美国东南部最大的都市圈,也是全美第四大都市圈,迈阿密是国际性的大都市,在金融、商业、媒体、娱乐、艺术和国际贸易等方面拥有重要的地位,是许多公司、银行和电视台的总部所在。迈阿密还被认为是文化的大熔炉,受庞大的拉丁美洲族群和加勒比海岛国居民的影响很大(当地居民多使用西班牙语和海地克里奥尔语),与北美洲、南美洲、中美洲以及加勒比海地区在文化和语言上关系密切,因此有时还被称为“美洲的首都”。2008年,迈阿密因其良好的空气质量、大量的植物被覆盖、清洁的饮用水、干净的街道和全市范围的垃圾回收计划而被《福布斯》评为“美国最干净的城市(America's Cleanest City)”。2009年,迈阿密还被瑞士联合银行评为美国最富裕城市和全球第五富裕城市。
 
  紧靠奥普拉公寓在建项目:热火队(迈阿密最著名)主场体育馆、博物馆、巨大港口、世界著名歌星Lady GaGa演唱的文化中心、大型酒店、剧院。40亿美元迈阿密中心大厦,合计人民币248亿!这个有全世界迈阿密著名的热火队主场体育馆、Lady GaGa等歌星演唱会的文化中心。5亿美元的博物馆,迈阿密名胜,繁华酒店,40亿美元打造!4亿美元的音乐厅、剧院,6亿美元迈阿密港口,大货轮可以通过,吞吐量更大,对迈阿密经济发展影响深远。从亚洲的货轮,经过巴拿马运河,迈阿密,到达纽约、波斯顿。所以迈阿密政府为了经济发展,特建6亿美元特大型港口,合计37亿人民币。特别说明,美国建设特大型项目,不是面子工程和现象工程和个人升官,是需要经过美国专家严密、反复论证的。
 
h、奥兰多 售价中位数15.14万美元,相比2013年上涨22%,预计2014年上涨10.9%,奥兰多旅游经济单一,受美国经济影响较大,跌也跌的很惨。在美国经济复苏期上涨不错,但是后劲不足。所以这个10.9%带有迷惑性。城市地标为伊欧拉湖(Lake Eola),是世界上最好的休闲城市之一。湖泊众多,干净的街道、友善的居民及温暖的气候为健行、露营、水上活动、蜜月及家庭旅行的最佳去处。走在奥兰多具有历史性的 Lock Haven 区内,奥兰多自然中心(Orlando Science Center)显眼的铝质圆顶印入眼帘,该自然中心提供个年龄层儿童互动性的展览。在Lock Haven 区内还有奥兰多艺术博物馆(Orlando Museum of Art)、橙县历史博物馆(Orange County Historical Museum)及附近的哈利花园(Harry P. Leu Gardens)。在奥兰多还有老少咸宜的主题乐园,如华德迪士尼世界(Walt Disney World)、环球影城(Universal Studio)、冒险岛乐园(Islands of Adventure), 海洋世界(Sea World)及无数的旅馆,造就了它的观光地位。
 
  由华纳兄弟与环球影城公司合作兴建的哈利波特的魔法世界,位在两大电影制片商在奥兰多面积达787英亩的主题公园园址,霍格华兹城堡与人工白雪覆盖的霍格华兹村,将哈利波特书中的魔法世界真实呈现。于2009年完工,造价数十亿美元。
 
  我一直说,奥兰多适合自住,不适合投资,就像三亚。美国房子,我们都可以卖。很多人做奥兰多,为什么?赚钱!提成高。
 
i、休斯顿 Houston 售价中位数21.79万美元,相比2013年上涨7.1%,预计2014年上涨3.1%,是美国德克萨斯州的第一大城,全美国第四大城,墨西哥湾沿岸最大的经济中心。面积达1,440平方公里,市名是以当年德克萨斯共和国总统山姆·休斯敦(Sam Houston)命名的。休斯敦的官方绰号为“太空城(Space City)”,因为它是约翰逊航空中心的所在地。休斯敦以其能源(特别是石油)、航空工业和运河闻名世界。休斯敦港是世界第六大港口,美国最繁忙的港口,外轮吨位第一,不分国籍则居第二位。财富500强总部仅次于纽约市。休斯敦是德克萨斯医疗中心的所在地,世界最大和最重要的研究和治疗机构的集中地。休斯敦还是美国27个超过170万人口的重要大都会地区中生活消费和房价最低的。休斯敦被全球化和世界城市研究小组和网络(GaWC)称为“全球城市”。
 
  休斯顿最大的2个缺点是房产税高,养房成本高,夏天闷热。不然中国人很多。姚明那种打球的不算,再热他也要去。
 
j、芝加哥 Chicago 售价中位数24.6万美元,相比2013年上涨14.2%,预计2014年上涨4%,是美国仅次于纽约市和洛杉矶的第三大都会区。芝加哥地处北美大陆的中心地带,为美国最重要的铁路、航空枢纽。芝加哥同时也是美国主要的金融,文化,制造业,期货和商品交易中心之一。芝加哥近年来没落了。之前有个美国小伙,用芝加哥会议中心,骗取中国244个EB5投资移民,手续费都没了。中国人,相信美国佬,相信香港佬,一口广东话,哈哈。
 
k、凤凰城 Phoenix 售价中位数13.77万美元,相比2013年上涨10.9%,预计2014年上涨3.3%,是美国亚利桑那州的州府及最大城市。人口超过其他州首府及美国首都华盛顿特区。凤凰城的面积居全美首府城市的第三位,仅次于阿拉斯加州首府朱诺和俄克拉荷马州首府俄克拉荷马市。凤凰城气候干燥,年平均温度居全美主要城市之首。就世界范围而言,也只有波斯湾附近的一些城市,如沙特阿拉伯的利雅德和伊拉克的巴格达年均温度超过凤凰城。凤凰城平均每年有89天的温度超过华氏100度(摄氏38度)
 
l、底特律 Detroit 售价中位数3.17万美元,相比2013年上涨4.8%,预计2014年上涨0.2%,很多人说底特律巴不得说中国房价的崩盘一样,随口说也不犯法。底特律房价还是上涨的。我们不做底特律不能瞎贬低它。应该像写史记的司马迁一样公证。美国人口普查局2010年的统计数据,底特律以713,777的人口位列全美第18大城市,但这个数目已不及1950年代人口顶峰时期的一半。底特律成为美国过去50年中城市人口削减最多的城市之一。底特律的城市治安声名狼藉,而种族问题还依然困扰着整座城市。同时,由于财政预算不足,城市的公共服务也不断变糟。2013年7月18日,底特律宣布破产,并于同年12月3日获法院批准,成为美国史上申请破产的最大城市。
 
m、费城 Philadelphia 售价中位数13.6万美元,相比2013年上涨5%,预计2014年上涨2.2%,为美国第五大城,并且是宾夕法尼亚州人口最多,面积最大的城市。费城城中心的人口在全美国排名第五,仅次于纽约、洛杉矶、芝加哥和休斯顿。费城是美国最老、最具历史意义的城市,它在美国史上有非常重要的地位。在18世纪时,费城是美国第二大城与人口最多的城市,在当时,它的政治与社会重要性超过纽约与波士顿。本杰明·富兰克林对费城的兴起贡献良多。费城同时是全美最大的大学城(college town)之一,有超过120,000名大学生就读市区的学院与大学,周遭的都会区也有接近300,000名的大学与学院学生。费城大学城附近的房子还是很好的,价位在35万美元左右。
 
n、华盛顿 Washington, D.C. 售价中位数46.99万美元,相比2013年上涨15.1%,预计2014年上涨4.9%,美国首都,是1790年做为首都而设置、由美国国会直接管辖的特别行政区划,因此不属于美国的任何一州。中文又常简称为华府。哥伦比亚特区是大多数美国联邦政府机关、与各国驻美国大使馆的所在地,也是世界银行、国际货币基金、美洲国家组织等国际组织总部的所在地,并拥有为数众多的博物馆与文化史迹。
 
o、夏威夷 Hawaii 售价中位数43万美元,相比2013年上涨9.3%,预计2014年上涨5.1%,距离美国本土3,700公里,总面积16,633平方公里,属于太平洋沿岸地区。首府为檀香山。比起其他各州,夏威夷州拥有最大的亚裔人口比例。生态及农业方面,它是全世界拥有最多濒危物种的地方,也是美国唯一生产咖啡具有工业规模的州份。2013年11月13日夏威夷通过同性婚姻法案,成为美国第15个同性婚姻合法的州,夏威夷的经济主要以观光业为主,其美丽的热带风光每年吸引数以百万计的全世界各地游客。
 
  夏威夷在传统上是靠出口自然资源而获利。这包括了檀香、鱼类、甘蔗、菠萝以至咖啡等等。但是由于长距离之运输成本,出口行业一直都只能扮演一个小角色。
 
  夏威夷的房地产市场是世界上首屈一指的投资市场,几十年一直稳定增值。夏威夷以其丰盛的文化与热情好客的风土人情,得天独厚的自然风光与完美的气候环境,吸引了全世界人民来夏威夷定居。即便是去年以来因金融风暴袭击,美国大陆房市广受影响,2008大部分地区房价下调18%-30%的大环境下,夏威夷的房价只是略有下调。根据瓦胡岛最权威的房产研究机构檀香山房产中心统计,2008年第三季度和第四季度瓦胡岛独栋别墅的价格较2007年同期相比分别下降5.4%和2.4%,而12月独栋别墅价格反而比2007年同期上涨了3%;公寓价格三、四季度仅分别下降2.4%和1.1%。
 
火奴鲁鲁 Honolulu:售价中位数45.75万美元,相比2013年上涨7%,预计2014年上涨4.4%,为美国夏威夷州最大的城市暨首府。因为早期本地盛产檀香木,而且大量运到中国,被华人称为檀香山。檀香山也是美国最大的市县政府之一,每年的预算约为10亿美元。檀香山主城商业区是夏威夷的经济、商业与政治中心。在海岸地区有过去多年来皆为夏威夷最高建筑物的阿啰哈塔(Aloha Tower)。
 
p、拉斯维加斯 Las Vegas 售价中位数17万美元,相比2013年上涨27%,预计2014年上涨7.3%,旅游、赌城,经济复苏的房价趋势,和奥兰多差不多。相比旅游城市,夏威夷还是健康多了。以赌博业为中心庞大的旅游、购物、度假产业,是世界知名的度假地之一。拉斯维加斯的主要经济支柱是博彩业,由于赌场是个淘金碗,美国各地的大亨纷纷向拉斯维加斯投资兴建赌场,甚至日本的富豪、阿拉伯的王子、著名演员均来投资。博彩业带动了旅游业、娱乐业的发展。内华达州是美国唯一法律允许性交易合法的州,但惟独拉斯维加斯所在的县禁止性交易以便维持社会治安。这下东莞关闭了,到拉斯维加斯也干瞪眼。拉斯维加斯大道(Las Vegas Strip)则是最新开幕的赌场与饭店汇聚之处,堪称是赌城的门面。


2.美国房价走势图
美国房价走势图
  2014~2016年,美国房市是直线上涨,按照这个趋势,大约在2020年上涨到头,所以现在抄底也很早,不算晚。2012年底房价基本还是在谷底。这个图隐含的意思是,到2020年,美国房产市场可能又要过热,2025年左右又要崩盘,我们的机会又来了。也就是说,美国房产市场是不可持续的牛市,也就2014~2020年,6年的增长时间,并且越早进入越好。
 
  经访谈行业专家以及分析大量数据后,《巴伦周刊》认为今后三年美国房价仍将上涨,但是涨速要慢得多,不会再出现2013年这样两位数的增长。
 
  有一点是必须承认的,对美国房地产市场进行预测是一项费力不讨好的工作,而专家们对今后三年美国房价走势的判断差异很大。地方市场监测公司(Local Market Monitor)追踪全美300多个城市市场,这家公司的Ingo Winzer预测今后三年美国房价将上涨7%,而房地产数据分析公司Core Logic的专家预测2014年上涨4.7%,2015年为4%,而2016年则为1.9%。
 
   基于稳健原则我们取中间值,头两年美国房价上涨5%,而2016年只上涨3%,因为新开工建设的房屋可以有效扩大供给,而更多空巢的婴儿潮一代将出售房屋,这样他们可以释放被锁定的房产净值。这些预测多少和Moody'sAnalytics相呼应,这家公司的首席经济史马克-赞迪说:“美国房地产市场正处于上升通道,而且还有很大的空间。”
 
   现在有很多因素支持我们对美国房价的乐观估计,但是因为房屋购买者预期的惯性会引发市场失灵,所以按照以往的房价增长趋势预计美国的房价将会持续上涨5到10年,这就和本轮行情是一样的。

 
二、美国房价在QE退出后的趋势
 
  QE退出后,美国股市、房地产均将迎来利好。10日,美联储方面进一步放风出来,称美联储官员们已在筹划退出QE的策略,当局计划通过谨慎、随时可能暂停的步伐来削减债券购买规模,但相关措施启动的时机仍在讨论中。虽然具体时间还不明朗,但是市场都已经预期QE退出时早晚的事情。随着美联储退出QE预期逐步增强,美元强势周期开启,各大类资产都可能迎来新的周期。退出QE这一信号强化了市场对于美元强势周期开启的判断。而美元强势周期之旅的开启,各大类资产都可能迎来周期转捩点。市场就判断,QE到2014年完全退出,随着经济的进一步复苏,2015年美国进入加息周期。随着美元指数的走强,黄金长达12年的牛市或将终结。
 
  美元强势之际,大量资金可能回流美国,QE退出后,美国股市、房地产均将迎来利好。而随QE操作扭转的预期,弱势美元也悄然展开升势。上述判断已经被市场验证。从年初至今,不但美元指数已从79攀升至83附近,而且种种迹象表明,QE的退出信号也越发明确。
 
  所以QE退出,美国房价将进一步上升。

 
三、美国房价涨幅的双刃剑
 
  CNBC发布的报告指出,美国房价的上涨无疑是一把双刃剑;美国房价上涨对整个房产市场的复苏是十分必要的,但是同时也令购买者的房屋承担能力减弱。全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,目前美国购房者的房屋承担指数正在下降。同时Trulia网站的数据也显示,在11月,美国房价的上涨速度也首次超过了租金的涨幅。购房者轻松购买房屋的时代即将结束。尽管美国房价正在动荡的市场中缓慢复苏,但在诸如丹佛市、西雅图、旧金山等一些火爆的房屋租赁市场,业内人士预测房价的涨势将超过房屋租赁价格。11月份美国两大联邦住房贷款抵押融资公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的借贷成本已急剧上涨,目前已触及46个基点的高位,这些借贷成本已通过更高的利率转给了借贷方。
 
  美国房价上涨,利率也上涨,对于我们中国人现金购房者来说,买涨不买跌,是好事。但是迟1、2年买,多负担房价增长部分的款项。
 
  比如洛杉矶,2013 2014年涨幅是17.3% 6.8%=24.1,接近1/4,如果买100万的,多出24万美元,这个可不是小数字。
 
  贷款利率确实是在上涨。就商业地产来说,2012年还是5%以下,现在5.5%,有的5.8%,所以贷款的人加大还贷压力。对贷款的人来说,大多数是资金不充裕的。

 
四、美国房价低谷怎样吸引中国资本大鳄
 
  中国企业频频投资美国房地产。
 
  绿地淘金偷师李嘉诚纽约50亿美元收购资产,2013年10月11日,绿地将收购开发纽约布鲁克林大西洋广场项目,总投资预计超过50亿美元。绿地还提及,由绿地集团投资10亿美元打造的洛杉矶中心区大都会项目已通过美国外国投资委员会审批、进展顺利。2013年10月11日,外媒消息指,中国海外母公司中国建筑股份有限公司旗下美国子公司中建美国有限公司,正在就购买美国新泽西州泽西城一处黄金地块与卖家进行谈判。
 
  消息称,中建美国已就斥资6800万美元购买这块地达成初步协议。在这块地上可能建起包含1000套公寓、可俯瞰哈德逊河的楼群。2013年2月万科投资1.75亿美元,与美国铁狮门房地产公司合作开发旧金山豪华公寓项目,万科占70%股权。2012年9月鑫苑置业宣布以5420万美元购入一处纽约布鲁克林一处地产。中国房地产SOHO富豪潘石屹、张欣夫妇和巴西Safra家族的一位成员联手收购了通用汽车大厦(General Motors Building) 40%的股权,他们将向一个中东主权财富基金财团支付逾7亿美元(不包括债务)。通用汽车大厦的其余60%权益由Boston Properties Inc. (BXP)持有,将不会出售。这一座落在纽约曼哈顿的大楼估值约34亿美元,可能是美国最具价值的办公楼之一。复星收购曼哈顿写字楼One Chase Manhattan Plaza
 
  2013年10月18日,复星国际(00656.hk)发布自愿公告,称其全资子公司已于美国时间10月18日与美国摩根大通银行签订一份购买协议,以总价格725,000,000美元购买位于美国纽约州纽约市Liberty大街16-48号的One Chase Manhattan Plaza。2012年1月海航集团出资1.26亿美元,购入位于纽约曼哈顿中心地带、第六大道旁、离时代广场和百老汇不远,高45层的四星级酒店Cassa Hotel and Residences.2011年10月搜房控股花费6000万美元买下了之前属于美国国际集团位于华尔街72号的一家16层的训练中心。2011年8月香港富豪郑裕彤斥资5.7亿美元分别买下位于美国纽约、新墨西哥州、和达拉斯等地的5家奢侈酒店。

 
五、美国房价和中国真实对比
 
  中科院预测:2013年中国房价均价6200元/平方米。按照90平米算,55万人民币,是美国绝对房价数字的40%。要知道55万人民币只能在小城镇买房子!像在中国的二线城市是买不到的。当然是指的好一点地段的,不是最好的,但绝对属于好地段,就像上面美国这套别墅的地段一样。在中国的江苏省的泰兴这个县级城市,国庆新村这样老、旧的老公房,70多平米,都要80万左右。泰兴在中国属于很小的城市,在国内有N个。所以55万现在只能在安徽芜湖的三山镇这样全国多如牛毛的城镇买到房子。
 
  我们看的是房子本身的价格,现在看看中美2国的房子的价值。贵的含义应该还要包含价值在内。美国的别墅,比如上面这一套,是属于富人区,好学区,首先学校很好,在美国属于好学区的学校,与国内的学校相比,地球人都知道。很多华人花很多钱把子女送到美国读书,其实很多高官也痛恨教育部的。重庆的原先一把手薄大人的儿子瓜瓜公子,李双江的霸气儿子天一,都曾被送到国外读书。都是“根正苗红”的人啊!
 
  其次是环境。美国人在北京有“北京咳”,回到国内就好了。中国是牺牲子孙来赚钱的,前一段时间全国大部分阴霾天气,不过我们已经产生抗体了,我们是毒不死的,地沟油、毒奶粉...算个鸟。环境还有一部分是绿化,国内绿化,大家是明白地,像南京一棵树花了20万结果死了的现象就不说了,钱是“国家”的不心疼。
 
  再次是医疗、娱乐等社区设施。美国医疗设施也不用多说。美国的娱乐设施是很好的,其实美国的初中、高中的娱乐设施是很多的,很多学校开设高尔夫、游艇等娱乐项目。
 
  第四是社区。美国的很多社区是高尚社区,都是封闭的,也有很多是禁止出租的,考虑到安全问题。美国也有很多社区是高尔夫球场社区,这些社区是很多的,不是极个别,还有很多网球场、游泳池社区,缴纳了物业费可以免费使用的。我们这里社区管理人员也就是公务员,官哪!谁为谁服务?
 
  第五是邻居人口素质。一般像这样地段的人口是白人多,收入高一点,居民素质也高一些。有人说美国枪击案,那我问您,如果在中国人人有枪,那些暴力执法的城管,殴打民众甚至枪击民众的警察,知法犯法的官员,您们想想看,我们国内一年要发生几千、几万起枪击案?那就是一个乱。我在上海地铁上经常看到有人为了拥挤而打架,很多乘客说什么素质。我们自私、小市民的心态一时是改不了的。当然,不能否定大多数。大多数是善良的,以至于善良到不被逼的一定地步是不会知道反抗的。还有,我们住的是公寓,对面死了2年都有未知晓的。老死不相往来。
 
  第六是房子本身质量、装修。美国别墅是装修好了的,一般会附赠洗衣机、烘干机、灶具、木地板、灯具、车库等,注意我们很多车库是要花钱买的。而且价格不菲。关键我们这边山寨产品太多了。就连万科也不例外,在中国叫做搞钱。反正民众好欺负,忍耐力强,肯定是要搞钱的,不叫赚钱。哪有货真价实的房子给您?
 
  第七是面积计算方式。我不是美分,也不是五毛,但中国的房子确实是面积计算坑人,大家都懂得。美国的车库是不算面积的,面积是净居住面积。中国老百姓真苦,上学是应试考试,哑巴英语,贫穷的地方就不说了,现在上学也有点小贵。看病也不说了。生大病没钱就等死吧。三聚氰胺、地沟油是吃了不少,速成鸡还吃的津津有味。买个白培房还要分摊面积,哈哈。做中国的统治者好幸福啊。中国老百姓就是好。
 
  最后是房产税。美国房子是要缴纳房产税,但是这些房产税是用来搞好学校的教师的师资力量,学校环境,实验设备的,还有社区环境,医疗、社区民众的生活设备等,而且房产税的账目都是公开的,居民都可以查的。我们房姐、房叔的房子,江苏地方政府还出台文件,禁止查个人房产信息!朗眼说了,如果我们像美国那样征收房产税,就杭州1年要征收400亿人民币,绝对产生腐败,而且老百姓都没有地方去申诉。申诉就要劳教您!让您精神病!
 
  还有重要一点,美国是别墅,带有花园,可以建游泳池。美国院子土地的草坪也是赠送的。我们社区的草坪和美国相比,唉!我们是公寓,带有阳台。
 
  以上是美国房子的附加价值比中国的要强的多。这些附加价值是花钱买不来的,无法衡量的。
 
  再说说中美2国的房产的相对价格比较。
 
  相对价格主要和我们的收入、房租相关。美国人的平均工资是3200美元,折合人民币20160元,而我们的平均工资是多少,我估计在3500元人民币,是全中国的平均工资,包括贵州的在家里的留守老太婆,国家统计局的数字我看都不看的。差不多是中国的7倍。按照中国的人均收入计算,美国的别墅应该是4.2万/平米,美国别墅一般是180平米,这样价格就是756万元人民币!也就是说,按照收入,美国的别墅应该是756万人民币,即120万美元。但实际价格只有22万美元。也就是说,按照收入计算,美国别墅价格相当于我们国内的0.1833,20%不到。您说美国的别墅价格是贵还是便宜?
 
  我们中国人的家庭,夫妻2个打工,收入7000元,还要租房子、养小孩,我现在就养小孩,每月奶粉、尿不湿都很贵,奶粉不敢买国产的,大头娃娃、毒奶粉您听说过吗?国外的很贵,我们每月房租一家3口1500元,生活费包括小孩的1个月2000元,包括买菜、水电、网费、交通、买衣服等。这样一年剩余42000元,春节回去也要用钱,夫妻2个打工,整个中国家庭,包括西藏的中国2亿家庭,每户一年结余3万元,不吃不喝需要18年。如果在上海买500万的,地段很好的,需要180年,不包括货币贬值。所以我们支出很高,所剩无几,所以美国别墅再划算,我们一般老百姓还是买不起。
 
  美国平均工资1年4万美元,平均别墅20万,1人工作5年可买一套。实际上,美国现在可以贷款70%,首付6万就可以入住别墅。如果一家2人工作,一年8万,除去租房1200美元1月,花费2000美元1月,这样2人1.5年可以没有压力的贷款购房,利率3%多一点,真低。即使不贷款,一年结余4万美元,1个家庭5年多可买一套好学区别墅。而且是付全款。
 
  根据房租计算,中国房价高于正常价2倍,中国房价应该是目前价格的1/3.5,也就是说:上海市区卖350万的房子,仅值100万。一般城市54万的房子,仅值15.4万。也就是说,我们中国的房价的均价应该为15.4万人民币才合理。像苏州这样的中等城市,140万的房子,其实仅值40万,其实仅有零头。
 
  您说中美两国哪个房子贵?

 
六、美国各价位应该买什么样的房子
 
  不管是投资还是自住,地段永远是第一位的。美国城市非常多,每个城市都有好地段,当然是相对本城市而言。就像我们国内的小城镇,相对这个城镇来说,也有热门地段。就我们华人喜欢购买的美国城市而言:
 
10万美元以下:亚特兰大商圈、奥兰多、迈阿密、费城(公寓)
 
10-20万美元:亚特兰大商圈、一般好学区、奥兰多、迈阿密、费城
 
20-30万美元:亚特兰大、费城(均可买在好学区)、奥兰多、迈阿密
 
30-50万美元:圣地亚哥、亚特兰大(顶级学区)、波斯顿、奥兰多、迈阿密、费城
 
50-100万美元:洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、波斯顿、棕榈滩、迈阿密、商业地产
 
100万美元以上:全美,包括住宅、商业地产。纽约曼哈顿、洛杉矶阿卡迪亚、贝弗利山庄等房价很高、豪宅区,100万美元不一定能买到好房子。
 
  50万美元以上,如果是投资,购买世界500强、美国政府机构为租客的商业地产,是很好的选择。世界500强、美国政府机构的商业地产,地段已经按照他们自己的严格标准、选房流程选好,地段相对当地都是一流的。升值也是最优先的。商业地产比住宅升值快,毕竟是商业性质。而且都有长期的规划,可口可乐有200年的规划,星条置业找的都是租期长的,最长的是75年的药店,所以只要投资现金流回报高,这些商业地产是最好的房产投资。
 
  还有很多选择,这个仅是片面的。仅供参考。

 
七、美国商业地产房价及各价位购买分析
 
50万美元以下:买Family Dollar、Dollar General这样小型的超市或者小型家用站。
 
50~100万美元:麦当劳(一般回报很低)、肯德基这类的居多。肯德基一般净回报在7%多一点。
 
100~200万:星巴克、肯德基等快餐店、中小型超市、加油站等、小型药店。
 
200~500万美元:可以买一些药店了。选择余地大很多了。在洛杉矶、旧金山4、500万可以买到像样的了。
 
500万以上:可以买沃尔玛、百思买、大型药店等。
 
5000万~10亿:纽约曼哈顿的大楼,我们有很多。正常的是3~6亿美元居多。其他公司没有这样的项目。只有我们有。独家。
 

标签:美国房价 美国房价走势 美国房价报告

本网注明来源:外房网的所有文章,均为外房网编辑部原创或编译作品,转载请注明来源“外房网”。凡注明来源:XX网(非外房网)“的文章,均转载其他媒体,转载目的在于传递更多信息,部分转载内容原作者未知,如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文字,请及时与我们联系,我们会及时删除。举报邮箱:sam@glofang.com

美国最新推荐房源